Las inscripciones de bienes o derechos reales adquiridos por herencia o legado y el artículo 28 de la Ley Hipotecaria

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Las inscripciones de bienes o derechos reales adquiridos por herencia o legado y el artículo 28 de la Ley Hipotecaria
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Nuestros compañeros de HEREDEM Las Palmas nos acercan en el día de hoy al concepto de a las inscripciones de bienes adquiridos por herencia o legado y sus implicaciones. Esperamos que sea de su interés.

El artículo 28 de la Ley Hipotecaria

De conformidad con el artículo 28 de la Ley Hipotecaria, “Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante, exceptuándose las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos.”

En consecuencia, esta limitación no afecta a los herederos forzosos, que según viene a establecer el artículo 807 del Código Civil, tendrán esta consideración los hijos y descendientes respecto de sus padres y ascendientes, a falta de los anteriores, los padres y descendientes respecto de sus hijos y descendientes, y el viudo o viuda con ciertas peculiaridades.

Inscripciones de bienes adquiridos por herencia o legado: plazo de espera

Esta limitación supone que hasta que no transcurra el plazo de 2 años desde la fecha de la muerte del causante, la inscripción de la finca a nombre de los herederos no surtirá efecto frente a terceros, ya que cabe la posibilidad legal que durante ese plazo pudieran aparecer otros herederos con derecho a los bienes heredados reclamando la parte de su herencia que les pudiera corresponder, al no ser herederos forzosos legales, por lo que en ese caso el inmueble tendría que volverse a repartir entre los nuevos herederos.

Esta norma viene a suspender de forma temporal los efectos del principio de fe pública registral, la cual protege al tercero que de buena fe que adquiere a título oneroso del titular registral. Ese tercero, dice el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, es mantenido en su adquisición aunque después se anule o resuelva el título del otorgante por causas que no consten en el Registro. Se establece así un sistema de protección para aquellas personas que contratan confiadas en la exactitud del contenido del Registro de la Propiedad.

¿Qué pasa si el heredero no es forzoso?

Si el llamado a la sucesión no es un heredero forzoso, por ejemplo en las herencias entre hermanos o de tíos a sobrinos, surge esa limitación legal por la cual se suspenden los efectos de la fe pública registral, y así se hará constar en las certificaciones que emite el Registro.

Esta suspensión tiene sus efectos cuando un heredero voluntario designado en testamento o aparente, por declaración notarial, una vez aceptada la herencia e inscrito su derecho en el Registro, transmite a un tercero un bien o derecho del que es titular registral dentro del plazo de dos años desde el fallecimiento del causante, este tercero inscribe a su vez su titularidad y durante dicho período de dos años aparece un heredero real (forzoso o legitimario) que ataca la inscripción del heredero voluntario o aparente, así como la titularidad e inscripción de este tercer adquirente; en dicho supuesto, este tercero no verá protegida su titularidad al amparo del mencionado principio de fe pública registral.

Sin embargo, esta suspensión de la eficacia y protección de la fe pública registral no afecta al título del transmitente cuando la nulidad no proviene de un heredero con derecho preferente al inscrito, sino que la nulidad provenga de algún título anterior en la sucesión registral. Un ejemplo claro sería que la nulidad surja por defectos en el título de adquisición del causante.

Jurisprudencia

Ha sido una cuestión muy discutida en la doctrina la determinación de tercero que viene contemplado en el artículo 28 de la Ley Hipotecaria. Hay que partir del hecho indubitado de que ni el heredero legal ni el aparente o voluntario pueden considerarse terceros en la norma referida, sino que en todo caso éstos tienen la consideración de “partes”, por cuanto sus títulos provienen del causante.

Frente a posturas contradictorias de la doctrina, hoy en día es admitida de forma unánime por la misma que el efecto frente a terceros referido en la norma viene a concretarse en el “adquirente del heredero aparente o voluntario”, cuando haya adquirido en los términos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

En conclusión

Por último concluir, que respecto al plazo de los dos años contenido en el artículo 28 de la Ley Hipotecaria, este tendría transcendencia respecto a la inscripción del derecho del heredero aparente y los terceros pero no respecto al heredero aparente y al real, pues resulta sin trascendencia jurídica la fecha de inscripción en el Registro de la Propiedad para estos, pues de declarase nulo el Titulo que sirvió de base para la inscripción del asiento, ya fuera testamento o Declaración de herederos, sus efectos no convalidarían los actos inscritos.


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