Nuestra Asesora de Contenidos Jurídicos, Dña. Belén Carmona va a responder a una cuestión que afecta a muchos compradores de inmuebles. ¿Qué pasa cuando aparece un heredero vinculado a la vivienda adquirida con posterioridad al proceso de compra? Hablamos ampliamente de la fe registral. Esperamos que os sea de interés.
Fe registral
A menudo nos encontramos con el caso en que la venta de un inmueble se hace por titulares que han adquirido la propiedad de la vivienda por adjudicación de una herencia.
Problemas pueden aparecer, por ejemplo, en los hipotéticos casos en que aparezca un hijo extramatrimonial hasta el momento desconocido, un cónyuge secreto, un testamento desconocido, un testamento que no hubiera sido inscrito en el Registro de Actos de Última Voluntad, un testamento escrito a mano (ológrafo) no protocolizado, o incluso un heredero que se creía ausente.
Ante esta situación, al potencial comprador pueden asaltarle varias dudas, como son:
¿Puede uno heredero (forzoso o voluntario), que aparece con posterioridad a la partición de la herencia, plantear una acción reivindicatoria del inmueble? ¿Protege al comprador de un inmueble la inscripción registral que haga del mismo?
Pues bien, para que el comprador pueda sopesar la viabilidad de la transacción relativa a un bien inmueble que se vende por un heredero, y los riesgos que podría correr por una potencial demanda de anulabilidad del contrato de compraventa, debe conocer el artículo 28 de la Ley Hipotecaria. Este precepto establece la suspensión de la buena fe pública registral, ello como excepción al artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Principio de fe publica registral
Primero, debe aludirse al principio de fe publica registral establecido en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, el cual se trata de uno de los principios hipotecarios fundamentales de nuestro sistema registral. Según el artículo 34 de la Ley Hipotecaria,
“El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.
Tercero de buena fe registral
La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.
Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente”.
En virtud del principio de fe pública registral, se atribuye una posición inatacable al tercero adquirente del bien inmueble que cumpla los requisitos de “tercero hipotecario” enunciados en dicho artículo.
De acuerdo con el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, es tercero hipotecario “protegido” quien de buena fe adquiera a título oneroso del titular registral del derecho (en este caso la propiedad del inmueble) con facultades para transmitir, debiendo acto seguido inscribir el derecho adquirido.
El sentido de este principio, eje central del sistema registral español, es el mantener al comprador de buena fe en su adquisición, aunque la realidad extra-registral fuera distinta de la registral. Se trata de proteger al comprador que confió en el contenido del Registro en el momento del perfeccionamiento del negocio adquisitivo, sin importar la inexactitud de tal contenido.
Por lo que a los requisitos que el negocio adquisitivo del comprador (tercero hipotecario) debe reunir están: que sea válido (la fe pública registral no convalida ni sana los defectos del título adquisitivo, no entrando en juego si el contrato es nulo), que se hubiera hecho de buena fe (implica la creencia de que quien transmite tiene el derecho para transmitir), que sea oneroso, que el titular registral sea el transmitente y que el comprador inscriba de igual forma su titularidad registral.
Suspensión “temporal” de la fe registral en caso de transmisión de inmueble heredado (con la excepción de que se trate de transmisión por parte de herederos forzosos)
Tras haber expuesto los elementos básicos del principio de buena fe registral, es el momento de centrarnos en el objeto principal de esta exposición, la suspensión temporal de tal principio cuando el inmueble ha sido recientemente heredado y se vende por herederos, reales o aparentes. Ello a la luz del artículo 28 de la Ley Hipotecaria, según el cual
“Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptuándose las inscripciones por título, de herencia testada o intestada, mejora o legado en favor de los herederos forzosos.”
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La fe registral y los tipos de herederos
Como puede verse, debe empezarse por distinguirse entre sí quien vende es un heredero forzoso, un heredero voluntario o un heredero aparente.
Herederos forzosos:
De acuerdo con el artículo 807 del Código Civil, son herederos forzosos: los hijos y descendientes respecto a sus padres y ascendientes; a falta de los anteriores, los padres y ascendientes respecto de sus hijos y descendientes; y el viudo o la viuda, con sus particularidades.
Heredero voluntario:
Por exclusión, con respecto a lo que es un heredero forzoso, es heredero voluntario la persona que hereda sin tener la cualidad de heredero forzoso o legitimario.
Heredero aparente:
En contraposición con el heredero “real”, es heredero “aparente” quien se comporta como heredero legítimo del bien o derecho inscrito sin serlo en la realidad, siendo el verdadero real otra persona.
Un heredero aparente puede ser, por ejemplo, un sobrino que, a falta de otro pariente más cercano, ha obtenido declaración de heredero en su favor.
A efectos aclaratorios, cuando en este contexto se alude a “heredero” real también se incluye al legatario (el cual sucede al causante a título particular y recibe un bien o derecho individualizado del causante, denominado legado) y al donatario por causa de muerte (el cual recibe una liberalidad a título singular del causante vía donación mortis causa).
¿En qué consiste la suspensión “temporal” de efectos de la fe pública registral de un inmueble establecida en el artículo 28 de la Ley Hipotecaria? ¿y hay excepción a dicha suspensión?
La suspensión de efectos de la fe pública registral en casos en que el inmueble que se inscribe ha sido recientemente heredado tiene su razón de ser por la inseguridad y la debilidad del título sucesorio que supone tal inscripción, si se tiene en cuenta la posibilidad de que existan otros sucesores de mejor derecho o preferentes que no se tuvieron en cuenta. De esta forma, la ley busca salvaguardar los derechos del heredero real frente al heredero aparente que hubiera logrado inscribir el título sucesorio al margen de la realidad extra-registral.
Limitación
La limitación consiste en que, hasta que no transcurra el plazo de 2 años desde la fecha de la muerte del causante, la inscripción de la finca a nombre de los herederos (o sea, los nuevos propietarios), no surtirá efecto frente a terceros. Ello porque existe la posibilidad de que durante ese plazo se pudieran presentar herederos con mejor derecho reclamando parte de su herencia.
Se establece un período de 2 años tras la muerte del causante para que el heredero real (= con mejor derecho) pueda atacar la inscripción de la titularidad de un bien inmueble por ser ésta inexacta, así como combatir la titularidad e inscripción del tercero hipotecario.
Como vemos, el ámbito de aplicación del artículo 28 de la Ley Hipotecaria se encuentra en la colisión entre heredero “real” y heredero “aparente”, y despliega sus efectos cuando se da un conflicto entre el comprador y el heredero real porque fue un heredero “aparente” quien inscribió la propiedad y la transmitió mediante un título sucesorio viciado por la existencia de un sucesor que ha resultado ostentar un mejor derecho. Esta limitación se aplica a herencias por herederos legítimos y/o voluntarios (por ejemplo, entre hermanos, o de tíos a sobrinos).
Por lo tanto, en el caso en el que el heredero “real” (o sus causahabientes) reivindique al tercero adquirente el inmueble adquirido en el plazo de los 2 años desde que murió el causante, éste no podrá enervar la defensa del artículo 34 de la Ley Hipotecaria arriba vista. En cualquier caso, transcurrido el período de los 2 años, el tercero quedará plenamente protegido por el principio de fe pública registral, con el consiguiente mantenimiento en su titularidad y adquisición en los términos del Registro de la Propiedad.
Excepción a la suspensión cuando la transmisión se hace por un heredero forzoso con la titularidad de su inmueble inscrita
La suspensión de efectos de la fe pública registral no se produce cuando el tercero hipotecario adquiera de un heredero forzoso, pues se entiende, éste siempre es heredero de mejor derecho.
Volviendo al supuesto en que el heredero real reclame el inmueble vendido por el heredero aparente, ¿qué consecuencias tiene para el comprador?
El heredero real podrá plantear la acción de petición de herencia (petitio hereditatis) así como reivindicar el bien inmueble al tercero adquirente mediante la acción reivindicatoria. Ambas acciones deberían de ir acompañadas de la solicitud de rescisión o nulidad de las correspondientes inscripciones registrales a favor del heredero transmitente y del tercero adquirente, mediante la llamada acción de rectificación por inexactitud registral.
Ante esta situación de demanda reivindicatoria, el tercero comprador debería instar el llamamiento al proceso del heredero aparente a fin de que sea parte en el proceso. Dicho llamamiento es crucial para que el comprador pueda instar una reclamación posterior frente al heredero aparente transmitente del inmueble.
Si llegado el caso el comprador resulta vencido en el pleito por parte del heredero real, perderá el inmueble. Ello, no obstante, habiendo poseído el inmueble de buena fe, la entrega la posesión quedaría subordinada a que se le pagasen las indemnizaciones relativas a los gastos necesarios y útiles que haya hecho en el mismo, según el artículo 453 del Código Civil.
El comprador que perdió su inmueble podrá ejercitar la acción de saneamiento por evicción contra el heredero aparente que le vendió aquél.
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